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第三章高铁加速山东城市多元化发展

城市分级，把脉变局。合富研究院（山东）从经济成长性、资本和生产要素吸引力、就业及居民生活质量和创新能力四个维度建立城市评价指标体系，通过聚类分析，将山东省重点城市分为中心城市、功能节点城市和县域城市。

山东省城市发展能级SPSS聚类分析图

（数据来源：合富大数据）

中心城市：城市发展由成熟初期向成熟中期过渡，人口增长前景乐观，大量人才源源涌入，推进城市经济发展，形成良性循环。城市经济结构优化，高新技术及现代服务等产业蓬勃发展，消费规模结构升级。

功能节点型城市：多位于高速发展期，产业处于转型升级关键阶段。生产服务业逐渐发展，传统工业虽仍占据较高比重，但已开始强调技术升级。城市外来人口不断增加，人才质量有待优化。公建配套、高铁、轻轨等基础设施建设持续深化。山东省功能节点型城市在规模总量和成长性等方面差异明显，分化为较为强势的Ⅰ类功能城市和相对弱势的Ⅱ类功能城市。

县域城市：多处于成长初期向高速发展期过渡阶段，传统制造业、重化工及加工业迅速壮大。人口逐渐由农村转移城市，居民收入缓慢上升。市政配套、交通等建设提速，城市发展步入快车道。

县域城市发展呈现两极分化。部分经济发展水平高或者受核心城市带动的县级城市具备较好的发展前景；其他县级城市则逐渐面临人口流失、经济发展等一系列问题。

山东省各类城市主要经济指标

（数据来源：山东省各地市统计年鉴）

一、中心城市——济南、青岛

对于增长快速的中心城市，高铁带动区域规划、基础设施、产业等多元要素聚集，促进资金、人才的流动，刺激片区房地产发展，助力区域经济发展。

1.高铁开通巩固中心城市的核心地位，加速人口、要素向中心城市集聚，推动都市圈经济发展

年日本东北新干线开通后，区域人口的增速和规模显著提升，沿线城市的人口和企业分别增加了30%和45%，形成了资本、资源和产业要素的集聚，实现经济快速增长。

日本东北新干线沿线与非沿线城市就业人口指数

（数据来源：日本统计局）

新干线对日本影响示意图

（数据来源：日本统计局）

2.借助高铁引入高层级规划理念及产业要素资源，实现片区形象及功能提升

①新东站——借助高铁实现城市功能的提升

济南新东站总建筑面积24.7万平方米，总投资约97.6亿元，为济南乃至山东规模最大的高铁站。新东站在规划层面对标国际标准，引入国际一线规划团队，以TOD规划理念为导向，打造疏密有致、开发尺度宜人、蓝绿交织的宜居宜业宜游的新城。

在高铁发展和国际一流规划的指导下，片区快速落实开发。公交、快速通勤巴士、地铁等公共交通逐渐丰富，有效衔接城市内外交通；大悦城等综合体项目不断落子新东站片区，提升区域配套层级。随着公共配套的完善和产业的导入，新东站进入发展快车道。

济南市新东站TOD规划理念图

②红岛站——加速产业梯度转移和经济转型升级，实现关联产业聚集和规模发展

高铁站建设极大的吸引人流、物流、资金流、信息流集聚，改善产业发展环境，加速产业梯度转移和经济转型升级，实现关联产业聚集和规模发展。

青岛红岛站于年开始建设，是青岛第一大火车站、山东省第二大火车站。在青岛城市发展及高铁带动之下，年红岛经济区规划全面升级。

红岛经济区站位国际视野，定位“推动青岛国际化城市发展的‘湾区创新城’”。

红岛区充分发挥城市能级和资源吸附优越性，在原有产业的基础上增加科技创新、互联网、金融等资金、技术密集型产业，加速产业转型升级。

在新规划的影响下，红岛区先后吸引了包括华为、百度、腾讯、中兴等一批顶尖企业的入驻，从而实现高端平台蓄力，关联产业集聚发展。

青岛市红岛经济区发展历程

（数据来源：合富大数据）

青岛市红岛区位图

（数据来源：青岛市自然资源和规划局）

青岛市红岛片区规划图

（数据来源：青岛市自然资源和规划局）

3.依托高铁推进周边区域开发建设，完善基础设施及公共服务设施配套，促进产城融合、宜居宜业

年之前，济南西客站片区发展落后，密布小产权房和旧货市场。年京沪高铁正式开工，济南同期开始对接高铁方案，积极提升西客站片区的城市设计与产业要素布局。区域以高铁站为发展引擎，落实升级城市交通骨架，引入省会级文化、商务配套设施，发展地标性商业配套体系。经过十余年的发展，区域服务能级和城市面貌焕然一新，产业基础和人居环境不断提升，吸引了一批以国际医学中心、央企城为代表的重点项目规划落地。

济南市西客站基本设施配套表

（数据来源：合富大数据）

4.高铁规划及开通将带动高铁新区价值不断提升，从而推进片区房地产业发展

济南和青岛作为山东省两大中心城市，高铁规划及开通将带动高铁新区价值不断提升，推进片区房地产业发展。合富研究院（山东）监测济南市新东站及青岛市红岛站房价走势发现，高铁站规划落定后，站区周边大量土地集中成交，区域进入大规模开发阶段。叠加市场周期助力，区域商品房成交价迅速攀升。

站区产品供应呈现“先住后商”的特征。发展初期通过刚需、改善型住宅产品实现快速回现和滚动开发。以住宅带动人流导入和消费升级，培育商业、办公市场需求，支撑起后续商办产品入市和产业导入。

济南市新东站及青岛市红岛站房价走势

（单位：元/㎡；数据来源：合富大数据）

济南-年11月新东站土地成交走势

（数据来源：合富大数据）

青岛-年11月红岛土地成交走势

（数据来源：合富大数据）

济南市在售楼盘分布热力图

（数据来源：合富大数据）

二、山东省功能节点城市

对于快速扩张阶段的功能节点型城市，城市空间及经济效能均存在大规模发展需求，亟需新区建设承载空间扩张和产业升级。高铁可作为新城区发展的契机，为城市的相关产业提供支持，促进该类城市调整空间布局、带动经济发展。

以湖南省衡阳市为例，原城市规划中仅旧城片区一个中心区。但在高铁开通后，城市建设全面东移，以衡阳高铁东站为核心规划武广新区。站区打造为集金融、商贸、服务与居住为一体的外向型城市副中心，吸引了高效能产业、高素质人群集聚，成为衡阳新的经济增长极。

但受城市自身素质差异，高铁对不同城市影响不尽相同，下面以山东省两个功能节点型城市济宁和泰安为例进行具体说明。

1.山东省Ⅰ类功能节点城市（以济宁为例）

①功能节点城市应抓紧机遇快速发展

站位城市角度，济宁定位淮海经济区北部中心城市、鲁南经济带中心城市、济枣菏都市区核心区。合富研究院（山东）通过济宁与临沂的GDP增长的对数化处理发现，济宁虽为高起点城市站位，但其城市地位却被经济活力更佳的临沂紧逼。

济宁与临沂GDP变化趋势

（单位：亿元；数据来源：济宁及临沂统计年鉴）

济宁市与临沂市经济数据对比

（数据来源：济宁及临沂统计年鉴）

②济宁可借助高铁和新旧动能转换的双重机遇，实现城市产业转型升级

究其原因，济宁目前的产业结构比较落后，支柱产业仍以传统产业煤炭化工、能源、机械化工等为主。城市发展动能受限，亟需焕新。

另一方面，济宁在金融等现代服务业领域具有比较优势，并具备良好的文化基础和教育人才基数。

这类城市可抓住高铁开通和新旧动能转换的世纪机遇，协同优势第三产业，助力传统产能优化，推动产业转型升级，实现城市产业结构重组，经济弯道超车。

鲁南经济带五大城市第三产业区位熵比较

（数据来源：各城市统计年鉴）

济宁所属区域重点打造产业

（数据来源：山东省住房和城乡建设厅）

③城区北扩成为济宁城市空间发展的必然选择，高铁将加速其发展

合富研究院(山东)通过城市二维空间演化动态模型对济宁城市空间演变进行分析，济宁已由内涵式发展进入外延式和跨越式发展阶段，城市发展亟需规模化的空间承载。

城市二维空间演化动态模型图

济宁城市空间影响因素及空间演进

（数据来源：合富大数据）

济宁市城市总体规划（-年），年中心城区建设用地面积平方公里，年中心城区建设用地面积平方公里，仍需近平方公里的土地支撑城市扩张发展。

济宁城市发展空间受到河流、采空塌陷区等多重因素影响。西部京杭大运河以及传统的工业园区限制城市向西发展；南部北湖新区目前可发展空间不足30平方公里；东部城区已与高新区衔接，发展基本饱和；综合考虑采空塌陷区等影响因素，目前仅高铁所在的北部区域存在足够的空间支撑城市扩容。

济宁北作为可承接济宁城市发展的优选战略空间，其发展水平将代表济宁城市发展高度。高铁发展将带来相关要素集聚，加速片区发展，片区规划需协同考虑高铁利好，通过产业和基础设施升级带动济宁发展。

济宁市历年城市空间演变图

（数据来源：合富大数据）

济宁城市空间现状图

（数据来源：合富大数据）

④北部片区将借势高铁成为济宁新的房地产热点区域

济宁市北片区未来房地产发展预判

（数据来源：合富大数据）

济宁房地产发展演进图

（数据来源：合富大数据）

2.山东省Ⅱ类功能节点城市(以泰安为例)

①泰安为典型的旅游城市，产业结构单一，城市发展均围绕旅游展开

泰安为国家重点风景名胜区，泰山旅游文化是泰安市经济发展的重要名片，对于提升经济贡献度、推动经济可持续发展具有独特的优势。

泰安市区发展均依托强势旅游资源布局。以城市规划为例，泰安新规划片区——黄前组团、徂徕山汶河景区等区域，均依托于山水景观资源。

泰安片区规划图

（数据来源：合富大数据）

基础设施建设层面，目前正在建设的济泰高速公路东线，其出入口也多位于泰安市景观优质区域；加强泰安同济南联系的同时，也为休旅人群提供便捷的度假通道。

经济层面，泰安县域经济实力突出，主城区城市向心力不足；第三产业中旅游业发展增速远高于城市第三产业的平均增速。

济泰高速公路东线示意图

（来源：山东省交通厅）

泰安GDP增速构成图

（数据来源：泰安统计年鉴）

②泰安为京沪高铁沿线的重要节点城市，但泰安高铁片区规划与城市关联性较弱；高铁的开通仅促进旅游业发展，对其他产业带动作用有限

高铁建设层面，泰安高铁站为京沪高铁沿线的重要站点。京沪高铁的开通带动各类经济要素的交换流通，为泰安实现济南同城化发展、承接京津城市功能、新旧动能转化提供更多机遇。

但在产业规划层面，泰安新旧动能转换的重点仍围绕城市强势的旅游产业展开，规划打造彰显泰山魅力的国际著名旅游目的地；其余产业规划仅略有提及，未纳入城市重点发展方向。

同时，在片区规划层面，高铁片区归属于旅游经济开发区，规划为依托高铁和湖景资源的宜居新城。片区规划力度与城市其他优质景观区域相比不具备竞争力，且未协同考虑高铁带动作用，因此区域整体发展质量相对欠佳。

泰安市产业规划

（数据来源：《泰安市“十三五”战略性新兴产业发展规划》）

泰安市各片区规划

（数据来源：合富大数据）

③高铁片区不具备核心竞争力，仅能维持住宅物业开发，产业发展动能不足

随着南部经济开发区和高铁新区的建设，区域土地供应在年-年期间持续维持高位，且出让土地多为住宅用地。后续商业土地供应虽持续发力，但落地入市的项目较少，区域发展均衡性较差。

泰安市-年岱岳区与泰山区土地成交情况

（数据来源：合富大数据）

泰安市岱岳区土地成交类型

（数据来源：合富大数据）

④高铁对泰安的影响多局限于休旅客户的集散，未能形成高素质产业人群的导入和置业

受区域规划及产业落地性影响，泰安高铁站区往来乘客仍以休闲旅游人群为主，高铁的开通未能有效吸附高素质产业人群。因此在片区发展初期，房地产置业客群以泰安周边下县客户为主；随着区域成熟度的增加，逐渐演变为市区改善客户。

泰安各版块房地产特征对比分析

（数据来源：合富大数据）

3.县域城市

①高铁促使城市人口的发展格局发生变化，县域城市因自身条件以及与一二线城市空间关系的不同，将产生不同的影响

自身条件优越的县域城市：产业基础强、产业成长性好的县域城市，在高铁的带动下，能够有效促进人流、资金和产业要素的流通，具备较好的发展前景。

临近一线城市的县域城市：高铁将进一步增强特大城市的溢出效应，缓解市区的人口、产业发展压力。同时，由于运输成本降低和时间成本缩短，延伸城市发展方向，带来的溢出效应将促使一线城市周边沿线中小城市向副中心城市发展。

临近二线城市的县域城市：高铁将促进沿线地区新兴城市群中心城市的人口增加。仍然处于资源集聚期的二线城市本身就具有较强的吸附能力，随着人口流动通道的优化，能够依靠城市发展扩大对省域范围内周边县域的辐射，提高人口吸附能力，对县域城市的回程效应较为明显。

②中心城市对县域城市辐射带动作用明显，大部分县域城市后续发展乏力

从山东省城市人口变化图可以看出，中心城市对县域城市辐射带动作用明显，大部分县域城市后续发展乏力。

山东省县城人口变化状况

（来源：《五大发展理念视角下山东省县域科学发展评估与排名》）

山东省县域协调发展情况

（来源：《五大发展理念视角下山东省县域科学发展评估与排名》）

③高铁对县域城市空间格局、经济发展和片区房地产业带动作用均较小

以曲阜为例，从近10年GDP变化趋势、城市空间格局演变及房地产业的发展看，高铁对类似曲阜的县域城市空间格局、经济发展和片区房地产业带动作用均较小。

曲阜市高铁开通前后GDP变化趋势

（数据来源：曲阜市统计年鉴）

曲阜市房地产板块

（数据来源：合富大数据）

曲阜市房地产板块

（数据来源：合富大数据）

④可借鉴成功经验，通过高铁引导经济转型，实现县域城市升级

县域城市的发展出路，可借成功经验，依托高铁引导经济转型，从城市功能导入、规划设计等方面入手，实现城市转型升级。

设立高铁站的同时，明确通过全新规划带动城市转型的战略目标，塑造崭新且富有个性的城市景观形象。实现从城市到产业的全面转型升级。

第四章城市格局顺势而为or因时而动

山东省各层级城市对标分析

（数据来源：山东省各地市统计年鉴）

一、中心城市扩张迅速，呈现多中心特征，高铁与片区协同发展

中心城市整体实力强，资源吸附、聚集能力强，城市建成区面积占比高。产业发展具备整体规模大，门类多样化和先进性等优势特征。在产业布局带动下，城市规模不断扩张，呈现多中心化发展。以济南为例，城市规划为“一主两副多中心”发展格局，从而满足其政治地位、经济能力、产业规模以及人口扩张的发展需求。

在多中心分布的特点之下，中心城市站区也将呈现“一城多站”的特点。不同能级的站区将分布于主城、高铁新城，以及下辖卫星城。济南高铁设置济南西站、济南站、新东站、章丘北、雪野站、钢城东等多个站点。在站区规划层级、资源要素集聚、站区空间和服务能级上，以济南西站、新东站最为优越，具有强势的发展能力。相比之下，始发站和终到站具有一定的资源吸附能力，发展势头次之；换乘站发展最弱，所到区域或被回程。

济南区域城市中心体系规划图

（来源：《济南新旧动能转换先行区总体规划（-）》）

1.功能节点城市需在政府主导下实现产业规划、政策协同、配套升级等方面的有效协同极化

济宁中心城区空间结构规划图

（来源：《济宁城市总体规划（-年）》）

泰安市泰城空间结构规划示意图

（来源：《泰安市城乡一体空间发展战略规划（年3月公示稿）》）

功能节点城市发展受到城市发展能力限制，经济产出强度低于中心城市，城市发展需不断强化中心城区地位，城市缓慢扩张。同时择选具有一定资源禀赋优势、产业集聚优势的区域跳跃发展。

泰安作为旅游城市，其发展对生态旅游资源依赖度高，城市副中心依托景观资源形成，呈现明显的跳跃式发展特征。

济宁在高铁带动之下，可借势济宁北与兖州南双高铁站区发展机遇，主城继续向北、东北扩张，打造高铁新区。通过兖州南站对接兖州，实现“济兖一体”，以强强联合的发展格局强化主城首位度。

但在高铁发展的“双刃剑”之下，功能节点城市回程的风险仍将大于发展机遇。因地制宜式的要素协同将对抓取发展机遇起到至关重要的作用。因此，济宁仍需借势高铁契机，诊断城市短板与优势机遇，树立发展信心和决心，通过城市规划、产业规划、政策倾斜、基础设施升级等诸多因素与高铁选址的有效协同，优化营商环境，增强城市吸附力，促进产业升级和人才与资源导入，实现城市极化，避免回程。

2.县域城市极化难度大，需对抗回程

县域城市经济产出强度低，资金、资源、人才吸引等方面能力不足，产业规模难以形成扩张态势，人才外流、回程效应明显。

靠近中心城市的县域城市可通过“抱大腿”的方式，承接部分中心城市外溢功能，实现持续发展。其他县域城市回程风险更甚，具备发展基础的城市需通过培育或升级一到两个优势产业，以产业突围的方式进一步促进城市升级，实现内涵式发展。

邹平县五大片区规划

（来源：齐鲁网）

二、高铁对于各能级城市地产发展的影响

山东省城市综合价值指标体系（部分数据）

（数据来源：各市统计年鉴）

1.中心城市发展强劲

中心城市将进一步加快人口、资源要素的集聚，加速城市集群发展。在高铁建设方面政府投入倾斜力度大，站点层级高、形象好。

产业与高铁能够形成互动化发展。在行业发展路径方面，中心城市房地产开发热点对于主城高铁新区发展的策动作用更加明显，城市价值洼地具备较强的投资潜力。

2.功能节点城市应抓紧高铁机遇，推动城市发展

高铁的到来将进一步加剧功能节点城市的两极分化，城市发展机遇与挑战并存。高铁将加速改变城市的人口迁移格局，促进城市产业升级转型与存量优化。高铁片区后续将成为城市发展热点区域，应当勇抓先机，力争实现弯道超车。

3.县域城市回程明显，需结合自身优势实现突围

对于县域城市而言，空城现象将愈加显现，回程效应明显，萧条隐忧，后续发展途径狭窄。地产企业需发挥自身优势或通过错位竞争进行发展。

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